近20地市楼市调控“加码升级” 北京“认房又认贷”

时间: 2017-03-20 08:46:04        来源:新华社、北京青年报
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   据不完全统计,自2月28日以来,截至记者发稿时,过半月已有近20个市、县、区相继出台限购或限购升级措施。这其中既有北京、广州这样的一线城市,又有河北涿州、浙江嘉善这样的受外溢效应影响的环一线三四线城市,以及南京、杭州、青岛等热点二线城市。新一轮调控“加码升级”,将如何影响未来楼市?
 
北上广深政策全面实施“双认”
 
    3月17日,北京出台新政策,要求“居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”这意味着,在首套房的认定方面北京正式实施“认房又认贷”,只要在银行有贷款买房的记录,在北京再买房都算二套。新规自18日起正式实施。同时也意味着,北京的二套房首付门槛已为全国最高。
 
    另外,北京暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。此外,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照北京限购政策执行。
 
    政策还提到,居民家庭名下在北京无住房且无商业性住房贷款记录、公积金贷款记录的,购买普通自住房的仍执行现行首套房政策不变,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。
 
    17日晚间,广州也出台新的调控政策。如果说去年10月4日广州出台的调控政策是对2013年11月的“穗六条”的重申,那么此次新政策是名副其实的“加码升级”。非户籍人口购房门槛从连续缴纳社保或个税3年延长至5年;成年单身或离异人士也只能限购一套,剑指“假离婚”购房漏洞。
 
    “从上海到深圳,从北京再到广州,认房又认贷已在四大一线城市全面实施。政策工具具有趋同性。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉说。
 
环一线周边城市限购圈加速形成
 
    以北京为中心,3月以来,河北涿州、保定涞水县、张家口崇礼区、石家庄等4城相继出台限购政策。环上海区域的浙江嘉善县则对新房、二手房全面限购,明确在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房。
 
    “河北涿州、涞水县和浙江嘉善县等出台调控新政策,表明京沪一线城市的外溢效应正在逐步放大。”同策咨询研究部总监张宏伟说,本轮调控已从一线城市、热点二线城市,扩展到一些三四线城市区域。
 
    被业界称为楼市“四小龙”的南京明确,从3月16日起,南京户籍家庭全面限购第三套住房,而非户籍居民限购范围则扩大至高淳、溧水、六合三区。值得一提的是,这是南京自去年8月、9月、10月接连收紧楼市政策后,再一次加码调控。而已两次出台楼市调控的郑州则明确,凡属补缴且补缴日期在3月17日之后的社保证明、个税完税凭证不再作为购房的有效凭证,对2月“补缴算数”的规定予以修正。
 
    稳中求进是当前工作的总基调。记者梳理相关调控政策发现,面对限购带来的需求外溢,一些三四线城市在处理“活”起来与“火”起来之间体现出“稳字当头”的特征。如石家庄、赣州在调控中并未实施全域限购,而是选择在中心城区稳步推进,对非本市户籍居民家庭的缴纳社保或个税年限有一定限制,缴纳持续时间要求并不高。
 
    “部分三四线城市限购说明其进入了‘去库存’和‘控房价’双轨并行的模式,但去库存依然是三四线城市核心要务,限购也主要是针对局部区域的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,三四线城市面对“火气”蔓延,如何处理好“活”与“火”的关系,对去库存和稳增长具有重要作用。
 
二手房受限环一线区域压力加剧
 
    中央明确指出,“房子是用来住的、不是用来炒的”。今年的政府工作报告提出,要因城施策去库存。
 
    严跃进表示,从措施上来看,本轮调控主要对非户籍人口的购房资格进一步收紧。
 
    分析人士指出,最近几个月,北京、广州等地二手房价格上涨速度明显超过新房,甚至出现“价格倒挂”现象,因此新一轮限购升级首当其冲的是二手房市场。
 
    中原地产首席分析师张大伟认为,如果执行目前的调控政策,房价较难出现上涨趋势。至于调整的幅度,则要参考信贷政策。“目前开发商的资金情况比较优良,降价的意愿不太强烈。”
 
    此外,随着京穗再次加码调控,“外溢”势能继续增大,环一线周边区域调控压力进一步加大。记者在广州采访了解到,由于增城、从化仍不限购,18日当天,不少购房者涌入增城新开楼盘。
 
北京二手房价格仍处上涨通道
 
    北京为何在此时加码楼市调控政策?据介绍,去年930新政以来,北京市无论新建商品住房,还是二手住房的成交量,都持续下降,新建商品住房价格也趋稳、略降,二手房价格环比涨幅也明显回落但仍处于上涨通道,特别是近一个月来,中介门店看房的客户量也明显增加,百姓购房意愿有所回升。
 
    从其他一些重点城市来看,去年底实行“认房又认贷”,提高个人房贷门槛,目前取得了良好的二手房市场调控效果。此次北京借鉴这些城市的做法,强化差别化信贷政策,不但也实施了“认房又认贷”,而且还通过“一提一降”,适度降低金融杠杆效应,即进一步提高了二套房贷最低首付款比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%;同时降低住房贷款期限,将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。
 
    北京银监局工作人员在接受采访时表示,认房又认贷的政策,从短期看,有可能抑制部分改善型需求的入市,但从长期看,也是对改善型需求的保护,因为购房付出成本过高对满足改善需求也不利。
 
    此外,还明确规定企业购买的住房需满3年以上才能交易,交易对象为个人的必须执行限购政策。这一措施旨在打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机炒房等。本次新政以后,北京的商品住房限购、限贷措施将更加严格。
 
北京二手房市场将明显降温
 
    北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示,二套房由只认房改为既认房又认贷,同时加大了二套房的首付款比例,既打击了投机性需求,也降低了金融杠杆,降低了金融风险。暂停发放25年以上的个人贷款,贷款年限减少了,虽然对借款人来讲,月供增加了,看起来增加了每月借款人的负担,但实际上减少了总共偿还给银行的利息,总负担降低了;对银行来讲,也有利于加快贷款回收,提高资金的使用效率,满足更多家庭的购房融资需求。
 
    对于“认房又认贷”,中原地产首席分析师张大伟认为,这会基本抑制改善需求中的投资比例,市场有望快速恢复到2016年4季度。二手房将明显降温,部分区域可能出现价格下行。大量连环单将受到影响,目前北京市场成交中大约50%是连环单交易,部分连环单甚至有超过5-6组交易,从市场影响看,这其中未来毁约可能性大涨。
 
    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,北京此次出台认房又认贷政策符合预期,因为此前上海在调控楼市的时候也是采取了此类做法。一些北京周边的购房者近期去北京换房的压力会增加。尤其是类似北三县等城市,可能存在在北京缴纳五年社保已经符合条件的情况,这个时候去北京购房,那么需要按照六成甚至八成的比例,这个时候可能会加快部分北三县房屋的买卖,只有这样才可以快速筹集全款,当然对于此类购房群体来说,近期购房压力确实会有所增大。
(网络编辑:毛哥)