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福州进入"旧城改造年" 市场机遇与挑战并存

时间: 2014-06-07 14:52:01        来源:东南快报    进入论坛
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     今年是福州的“旧城改造年”——五城区加大旧城改造力度,对公共服务设施和市政基础设施进行完善,旧城内部路网结构进一步优化,对交通拥堵进行有效治理。业内认为,旧城改造规划的新项目将引来新一轮的市场发展机会,对品牌房企而言,积极参与就是战机。

  伴随着福州城市建设的快速推进,旧城改造与新区开发一样成了热点词汇。据悉,今年福州市快速步入了“旧城改造年”,五城区加大了旧城改造力度,对公共服务设施和市政基础设施进行完善,旧城内部路网结构进一步优化,对交通拥堵进行有效治理。

  同时,“旧城改造”的影响也开始逐渐发酵,近期大范围的旧城拆迁也让拆迁群体获得了可观的补偿金,由此带来的拆迁客搬迁问题及相关市场动态,也因为这一民生工程而再次活跃起来。那么究竟“如火如荼”的旧城改造给福州城市带来了哪些影响?而在“旧改”中土地市场与房地产市场是否会因此迎来新的发展机遇?围绕这些焦点问题,记者进行了走访了解。

   焦点

   旧城改造加速市区“脱胎换骨”

  2014年,“旧城改造”成为了福州市政府重点工作,在福州市区内,随处可见“旧城改造”的身影,特别是在已拆迁区域的工地上,塔吊林立,水泥罐车往来穿梭,一派繁忙景象。

  “今年,福州五城区持续加大了旧城改造力度,鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区的城区改造规划都已经陆续公布。”苹果树总经理魏江华告诉记者,从规划内容来看,随着改造工程全面升级,福州各城区必将“旧貌换新颜”。

  据记者走访了解,截至目前,政府着重落实的几大重点项目已经陆续开始动工,其中,鼓楼区加快杨桥新村二期、洪山科技园周边地块二期等19个项目的征迁步伐,并启动斗池路黎明永辉周边、加洋巷周边等27个旧屋区改造项目;启动镇海楼南侧片区及道山路、仙塔街等“十横九纵”27条道路沿线景观整治项目。

  台江区全力做好红星苑二期、洋中路等11个旧屋区的房屋征收,同时加快启动了苏宁广场二期、中防联博地下人防工程项目,打造“苏(宁)万(象)宝(龙)”超百万平方米的大型主力商圈。

  仓山区则继续加快推动改造面积约891万平方米的32个旧屋区改造项目,加快马尾新城三江口、海峡国际会展中心、火车南站、奥体周边等四个组团开发,全力推进地铁1号线、环南台岛休闲路、马尾大桥、海峡奥体中心等项目建设。

  晋安区全面改造提升金鸡山公园,加快二期项目及配套项目建设步伐,力争上半年基本完成项目主体建设。在推进横屿组团、桂湖温泉生态城等36个项目征迁扫尾的同时,加快实施东二环连潘片区、火车北站L地块等46个旧改项目。

  就在政府如火如荼地进行旧改的同时,不少涉及“旧改”的待拆迁地块也纷纷到“补偿”,5月中旬,黎明永辉附近的小区补偿方案已经确定,而加洋路34号改造项目征收补偿方案也在5月28日出台,并以市场评估价作为补偿安置依据。而这些地块的拆迁客在近期也开始陆续搬迁。

    分析

  A 城市升级需要旧城改造

  在被记者问及近年来政府大力推进“旧城改造”是出于何种缘由时,不少业界人士一致认为这是当前城市升级的必然选择。

  魏江华表示,近年来,福州的城市面貌虽快速改变、城市功能虽日趋完善,但受诸多因素制约,城区基础设施还不完备,品位还不高,尤其是中心城区仍有许多城中村、棚户区未改造,布局杂乱,房屋破旧,制约了城市的快速发展。通过旧城改造,能够把福州建设得更加现代,更加靓丽。

  “旧城改造,对于目前正处于快速发展的福州来说,无疑是提供了有力的发展引擎。”天知观点总经理王锋做了一个比喻:就好比是人的“整容”,旧城改造不伤城市“血脉筋骨”,带来的是城市容貌的美丽蜕变,改造完成后,福州市区将“脱胎换骨”为现代化片区,有助于福州新一轮的城市升级,无论是居民的居住环境、城市的美化亮化、道路的拓宽还是城市配套设施的完善,都将让福州大变样。

  B 土地释放缓解市区“地荒”

  王锋指出,近年来,福州城市化快速发展在带来庞大市场需求的同时,也带来了土地资源的匮乏。2012年和2013年的土地市场出让情况表明,市区内的土地供应总量整体呈递减的走势,尤其是市区住宅用地的供应量下降幅度更为明显,在这样的背景下,除几家大型品牌房地产企业手中仍有市区土地“存货”,大多数企业存在地荒。所以,加快推进旧城改造,释放更多土地到市场,理所当然成为政府关注的重点。

  王锋进一步解释称,除了释放土地之外,旧城改造还可以提升土地价值。旧城改造直接带来大量城市中心优质土地的释放,通过市场化的手段,土地单位价值被重新评估,而政府在重新将土地出让之后,也相应地可以增加财政收入。

  “旧城改造的本质在于城市中心土地单位价值的重新挖掘、需求的重新匹配以及节能环保生态文明的要求。”魏江华如是说。

  在他看来,目前福州土地供应存在熟地供应量减少、向市中心以外地方扩张有限等问题,所以下一步土地利用的重点无疑会转向对已开发土地利用的调整上。盘活存量、旧地翻新,不仅是为了有效缓解“地荒”和“城市更新改造”的需要,更是地方政府对开发商黄金地段拿地冲动的某种迎合和妥协。

    C 业主恋旧周边新房添“准买家”

  记者来到近期正在搬迁的黎明永辉地块发现,这里多数居民已经搬离。附近的居民告诉记者:“由于许多拆迁住户平时的生活娱乐都在附近,所以与该区域有感情,大多比较恋旧,都选择在附近租了个房子住,有的在等待安置房,有的则等待拆迁补偿款的发放,希望在周边寻觅到一处更为合适的住处。”

  王锋告诉记者,旧城改造随之而来带动拆迁,带来大量新的购房需求,且需求较为多样性。随着旧城改造规划的公布实施,旧城区内的原住民们,围绕房子的问题要考虑的很多,而市场行情也在发生着深刻的转变。一有拆迁消息,周边房源也会成为香饽饽。

  由于拆迁补偿相对较为可观,所以随之而来带来大量新的购房需求,且需求较为多样性。这些刚性需求迅速增加,周边的二手房以及新房都会迎来销售上的利好,短期内会抬高二手房或者新房市场的价格。

  正处在拆迁区域周边的福州某知名楼盘置业顾问告诉记者,近期由于旧城改造随之而来带动拆迁,带来大量的购房需求,楼盘也针对这些客群做了相应的营销活动,比如拆迁客群可以凭借拆迁证到营销中心免费领取礼品等,从而与这部分客群形成有效的互动。而这些活动也有效地让项目增添了许多准买家,有利于楼盘的快速走量。

  影响

   “旧改”带来“战机” 开发商机遇挑战并存

  “按照福州市政府的规划来看,”旧城改造“工程还将持续,福州房地产市场将迎来新的机遇和挑战。”王锋告诉记者,机遇有两个方面,一是从销售层面来看,随着旧城改造工程的推进,周边新房市场的需求将会更加旺盛。二是从价值提升的角度来分析,虽然在短期时间内,由于全市整个旧城改造需时较长,辐射范围也较广,仅从其中一个地段无法体现整体效果,因此这些区域新楼盘价格不会出现大幅增长,但预计经过改造后,区域周边的生活配套和环境将会有所改善,居住环境优化必然会导致周边楼价有长远的升值潜力。

  而魏江华则认为,在接下来的旧城改造中,规划的新项目将引来新一轮的市场发展机会,对品牌房地产企业而言,积极参与就是战机,旧城改造已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择,作为企业未来的利润增长点,成为未来房地产市场发展的重要趋势。获得较高的开发利润,在开发过程中,不管是对企业资源的聚合,还是品牌市场能见度的提升,都有不小的作用。

  但魏江华也提醒开发商,旧城改造开发过程中的风险与难度也不容小觑。有别于一般的房地产开发,旧城改造项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面,目前仍存在较多问题。所以要想借“旧城改造”这轮机遇再次做强的企业必须提高与完善高度的专业能力。

(网络编辑:孔德育)